Montpellier est une ville très attractive. Chaque année de nouveaux habitants, attirés par une qualité de vie exceptionnelle, s’installent dans la métropole. La proximité de la mer, le climat ensoleillé, le dynamisme économique florissant et les écoles renommées sont les atouts forts de Montpellier qui accueille de plus en plus de familles, de jeunes travailleurs et d’étudiants.
La demande locative est donc très forte à Montpellier et dans les communes aux alentours, ce qui en fait un territoire idéal pour un investissement locatif. Pour répondre à cette demande de logements de plus en plus forte, les élus planifient différents projets d’urbanisation dans la métropole. Ainsi, il existe de nombreuses possibilités d’acquérir un appartement neuf à Montpellier et d’y effectuer un investissement immobilier sain et rentable.
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Comment louer son appartement neuf à Montpellier ?
Un appartement neuf acquis à Montpellier peut être loué comme un logement nu, c’est-à-dire sans meuble, ni équipement, ou au contraire, comme un logement meublé. Ces deux statuts ont leurs propres obligations légales, qu’il faut connaître et remplir, avant de mettre un logement en location.
La location meublée consiste donc à fournir un appartement qui soit déjà équipé de meubles et d’électroménager qui permettent au locataire d’y vivre dès la réception des clés. Il s’agit souvent de petites surfaces (studio, T1) répondant aux besoins des étudiants ou des jeunes actifs qui débutent dans la vie professionnelle.
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Lorsqu’un logement neuf est livré, le propriétaire peut alors le mettre en location, afin de percevoir des revenus locatifs. Il doit alors respecter certaines conditions légales incontournables :
Un logement en bon état
La maison ou l’appartement mis en location doit être en bon état et ne pas mettre en danger la santé de ses locataires. La loi du 6 juillet 1989 précise « Un logement décent, ne risquant pas de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation ».
Dans l’immobilier neuf, ce critère est quasiment toujours respecté, car les appartements sont rarement en mauvais état à leur réception.
Un appartement neuf bien équipé
La loi Alur, entrée en vigueur en 2014, précise les équipements qui doivent obligatoirement être présents dans un logement pour pouvoir le considérer comme une location meublée :
- Un lit avec une couette
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces équipées d’un lit
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager
Les diagnostics obligatoires
Avant de pouvoir louer un appartement neuf à Montpellier, il est obligatoire de faire réaliser deux diagnostics par un professionnel certifié :
L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) est un diagnostic qui informe le propriétaire-bailleur et le locataire des potentiels risques auxquels le logement neuf peut être confronté. Les natures des risques sont diverses et couvrent aussi bien les dangers naturels, technologiques que ceux liés à la pollution par exemple. Enfin, il compile tous les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont pu être publiés par la ville.
Le diagnostic performance énergétique (DPE) évalue et note la performance des équipements du bien immobilier (chauffage, climatisation, ventilation, production d’eau chaude…). Ainsi le propriétaire-bailleur et le locataire sont informés en amont de la consommation d’énergie du logement et de son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
L’évaluation du montant du loyer
Afin de pouvoir placer un appartement neuf à Montpellier sur le marché de la location, il est impératif d’avoir défini le loyer mensuel qui sera demandé au locataire. Ce loyer doit respecter les prix du marché de l’immobilier local, afin de trouver facilement des locataires, tout en rendant l’investissement immobilier rapidement rentable.
Évaluer le loyer mensuel d’un appartement neuf n’est pas évident pour les personnes qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier. Il faut, en effet, tenir compte des prix du marché, de la surface et de l’état du bien et des prestations associées. La situation géographique et la proximité des transports sont des critères qui justifient facilement un loyer plus élevé.
Attention, si le logement bénéficie d’un dispositif fiscal, il faut s’assurer d’en respecter les conditions liées au montant des loyers. Dans le cadre de la loi Pinel, par exemple, le loyer de l’appartement neuf ne doit pas dépasser les plafonds définis par cette loi en fonction de la zone géographique du logement.
L’assurance loyer impayé
Souscrire à une assurance loyer impayé n’est pas une obligation, mais cela est fortement conseillé dans le cadre de la location d’un appartement neuf à Montpellier. Cette assurance permet en effet de couvrir le risque, important, que le locataire ne verse pas correctement ses loyers au propriétaire.
Un tel défaut de paiement du locataire peut mettre en danger la viabilité du montage financier mis en place par l’acquéreur pour financer son investissement immobilier. Il faut donc être protégé contre tout manquement.
La recherche du locataire
La publication d’une annonce
Pour trouver un locataire à son appartement neuf à Montpellier, il faut commencer par la rédaction d’une annonce présentant le logement dans les détails. L’annonce doit être descriptive et mettre en valeur les atouts du bien (espace extérieur, équipements, parking, etc.). Il est obligatoire de faire figurer le loyer et le montant des charges dans l’annonce de location.
L’annonce peut être complétée par des photos. Elles sont souvent le premier argument de vente auprès des locataires potentiels. Il ne faut donc pas hésiter à faire appel à un professionnel pour les réaliser.
La rédaction du contrat de location
Le bail lie, par contrat, le bailleur au locataire. Sa rédaction est donc une étape importante de la location d’un appartement neuf. Il faut notamment veiller à bien y faire figurer toutes les mentions et informations légales obligatoires : montant du loyer et des charges, les modalités de paiement, le dépôt de garantie, la date de début du bail, les diagnostics…
La loi ALUR a défini un modèle de contrat de location spécifique au logement meublé, ainsi que les mentions obligatoires qu’il doit contenir. La durée minimale du bail est d’un an minimum pour les biens meublés et de trois ans pour les biens nus. Il est reconduit tacitement, sauf en cas de congé donné par le locataire ou le propriétaire.
Il est important de noter que, si l’appartement meublé est loué à un étudiant, il est alors possible de le louer pour un bail de 9 mois non reconductible.
La réalisation d’un état des lieux
L’état des lieux est réalisé à la remise des clés en présence du locataire. Il permet de décrire précisément l’état d’un logement avant l’installation du locataire. Il est ainsi plus simple de prouver la présence de dommages, s’il y en a eus, à la fin du bail.
L’état des lieux d’un appartement neuf doit être très précis et complet, car il ne sera plus neuf à la sortie du locataire et les dégats potentiels sont donc plus visibles et impactants. Il faut y décrire notamment l’état des sols, des murs, des fenêtres et de tous les équipements. Les photos sont importantes pour appuyer les différents descriptifs.
En bref, pour mettre en location un appartement neuf à Montpellier, il faut au préalable remplir certaines conditions pour rendre le projet viable et légal : l’état et les équipements du bien, les diagnostics obligatoires, la rédaction du bail… Toutes ces étapes doivent être réalisées avec sérieux. L’aide d’une agence de gestion immobilière peut apporter un soutien essentiel à la réalisation de ce travail.