Un premier ménage revend sa résidence principale en moyenne après 7 ans. La question se pose alors : allons-nous gagner ou perdre de l’argent ? À l’heure actuelle, les taux des prêts immobiliers sont avantageux, de sorte que l’emprunteur rembourse le principal de la première tranche mensuelle. La dernière mise à jour enaoût 2020 montre que deux ans pourraient suffire pour récupérer l’apport initial.
Attendez que vous ayez payé les frais d’achat
Prenons l’exemple d’un couple qui achète une vieille propriété pour 230 000€. Incluant des frais d’achat de 8%, l’opération coûtera 249 000€. Supposons qu’il ait une contribution personnelle de 19 000€ , donc ce couple doit contracter un prêt immobilier de 230 000€.
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En juillet 2020, la moyenne nominale de l’immobilier sur 20 ans était de 1,21 % (source : CSA/crédit Housing). Pour un prêt de 230 000€, cela donne des versements mensuels de 1079€. Sur la base de l’hypothèse qu’il souscrit une assurance emprunteur à 0,40 % (76€ par mois), son échéance sera de 1155€ .
Si ces nouveaux propriétaires vendent après 1 an, et en supposant qu’ils peuvent le faire au prix du marché, ils le vendront 230 000 euros. Mais ils devront rembourser le principal restant de 219 773€ et payer des pénalités de remboursement anticipé d’environ 1300€ (environ 6 mois d’intérêt dans notre exemple).
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Ils resteront donc dans leurs poches : 230,000€ — 219,773€ — 1300€ = 8927€.
Comparaison des paiements mensuels
| 5 000€ sur 4 ans | 10 000€ sur 5 ans | 20 000€ sur 7 ans | ||
|---|---|---|---|---|
| Banque Casino | 127 €/mois | 182 €/mois | 287 €/mois (VN) | Voir |
| Cetelem | 117 €/mois | 182 €/mois | 278 €/mois | Voir |
| Cofidis | 127 €/mois | 191 €/mois | 287 €/mois | Voir |
| Yelloan | 115 €/mois | 186 €/mois | 287 €/mois | Vue |
| Cofinoga | 117 €/mois | 182 €/mois | 278 €/mois | Afficher |
Comparaison des paiements mensuels en €/mois pour un prêt personnel de 5000€ sur 4 ans, 10 000€ sur 5 ans et 20 000€ sur 7 ans. Assurance emprunteur non incluse. Pour Banque Casino, les paiements mensuels sur 84 mois correspondent à un prêt pour Véhicule Neuf. Important : ces résultats ont été obtenus le 08 septembre 2020
- Savez-vous que l’on peut diminuer vos mensualités ?*
- oui, en allongeant la durée de remboursements
- Oui, en regroupant toutes les dettes
avec les tarifs fournis par notre partenaire AWIN, et sur le site Yelloan. Les résultats ont été arrondis au chiffre suivant. Vous pourriez obtenir des paiements mensuels différents à la suite de votre propre simulation. Est-ce que vous payez trop de crédit ?
- Vrai, mais si vous pouvez garder le même
- En fait, nous regroupons toutes vos dettes ensemble, et nous durée, c’est mieux. négocions un meilleur taux
- Cela fonctionne autant pour propriétaires comme pour les . locataires
.
- Oui, cela vous permet de négocier un meilleur taux.
- Et cela fonctionne autant pour les propriétaires que pour les locataires .
- C’ est encore mieux si vous pouvez garder la même durée , c’est mieux.
Ils avaient initialement un capital de 19 000 euros, ils finiront avec 8927 euros, donc ils auront perdu 10 073 euros .
Combien de temps faut-il pour récupérer sa contribution personnelle ?
Pour vendre des biens immobiliers sans perdre , les emprunteurs doivent attendre qu’ils aient remboursé suffisamment de capital pour récupérer leur participation initiale.
Il est donc nécessaire de calculer le minimum de capital restant dû sur le prêt immobilier, par exemple avec cette formule :
valeur marchande des biens immobiliers — contribution personnelle — 6 premiers mois d’intérêts = capital minimum restant dû
Pour information : les pénalités de paiement anticipé doivent correspondre au moindre de ces montants : 3 % du principal impayé ou 6 mois d’intérêt. Lors d’une revente à court terme, le montant des intérêts est généralement le plus bas. Dans les premiers mois, l’intérêt est le plus élevé, en tenant compte des 6 premiers mois permet de obtenir un calcul réaliste et sûr.
Prenons l’exemple de ce couple, qui a une économie de 19 000 euros à utiliser comme contribution personnelle.
- Valeur marchande de la propriété : 230 000€ (nous ne comptons aucune valeur ajoutée pour l’impartialité de l’exemple).
- Montant de la contribution personnelle à recouvrer : 19 000€ .
- Pénalités de remboursement anticipé : 1300€ (montant arrondi des 6 premiers versements mensuels d’intérêts, disponible sur un tableau d’amortissement).
La formule de calcul serait donc la suivante :
230 000€ — 19 000€ — 1300€ = 209 700€
En consultant un tableau, nous pouvons constater qu’ils auront atteint un capital restant de 209 422 euros une fois le 24ème paiement mensuel versé, c’est-à-dire après 2 ans .
Si ce jour-là ils revendent leur logement 230 000€, ils remboursent à la banque 209,422€ et le payent tôt compensation de remboursement d’environ 1300€ (6 paiements mensuels suivants arrondis). Ils ont ensuite quitté 19 278€ .
Revente de biens immobiliers sans perte : coût total de la transaction
Un bon comptable ne s’arrêterait pas en récupérant simplement la contribution initiale, pour considérer la revente d’un bien immobilier comme viable. Pour un calcul plus précis, la différence entre les paiements mensuels du crédit et le loyer devrait être prise en compte.
Un autre comptable encore plus pointilleux avancerait même que nous devons attendre le gain immobilier pour recouvrer le coût total du crédit, en plus de l’apport personnel.
Un économiste ajouterait que le fruit de la vente doit être au moins égal à la contribution personnelle actualisée à l’inflation, ce qu’on appelle l’euro réel. Ou mieux encore : être égal au retour d’un investissement d’assurance vie en euros soutien.
Pour information : L’inflation était de 0,8 % en juillet 2020 (source : INSEE).
En tout état de cause, les propriétaires d’accès qui souhaitent revendre leur maison doivent au moins récupérer leur participation initiale. De plus, s’ils ont remboursé leur crédit sans défaut, ils pourront présenter un bon profil . Ils pourront concurrencer d’autres banques en leur demandant de réduire le coût total du crédit les pénalités imposées par leur propre banque.