Les Français sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à l’investissement locatif. Ceci, parce qu’un investissement locatif encourageant peut offrir des rendements plus élevés que d’autres placements financiers. Le rendement d’un investissement locatif vous permet de savoir si un investissement est plus avantageux qu’un autre. Ceci, en fonction non seulement du prix d’achat et du loyer que vous en tirez, mais aussi des taux. Pour ce faire, vous devez calculer le rendement à l’avance.
Quel est le bon rendement pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif est un indicateur du rapport entre le montant des loyers perçus au cours d’une année et l’investissement initial. Il est facile à calculer, car il ne prend en compte que les revenus locatifs et le prix d’achat du bien. Le résultat obtenu est appelé taux de rendement brut.
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Les rendements locatifs bruts dans l’immobilier résidentiel se situent généralement entre 3 et 5 %. Pour les locations meublées, ils peuvent atteindre 6 % ; en dessous de 3 %, le bien est considéré comme non rentable. Tous les investissements locatifs ne présentent pas les mêmes rendements. Par exemple, il existe des différences entre les nouveaux et les anciens biens. La rentabilité de l’investissement varie également en fonction du type de bien (parking, logement, bureau, etc.).
Il est important d’analyser la demande dans la zone qui vous intéresse. À Paris par exemple, ce sont les parkings qui ont le plus de potentiel. Les logements meublés pour étudiants sont également intéressants. Ils ont souvent un rendement locatif brut d’environ 6 %. D’autre part, il y a une forte rotation des locataires et un risque élevé de vacances locatives. Vous devez donc chercher régulièrement de nouveaux locataires.
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Différence entre le taux de rendement locatif brut et le taux de rendement locatif net
Comme nous l’avons vu, le taux de rendement brut prend en compte le montant du loyer généré par le bien loué et sa valeur au moment de l’achat. Pour le calculer, il suffit d’appliquer la formule suivante :
(Loyer annuel) / (coût d’achat du bien) x 100.
Afin de calculer le rendement brut le plus précis, les coûts d’acquisition doivent comprendre :
- Le prix d’achat du bien ;
- Les frais d’agence ;
- Les frais de notaire ;
- Le montant des éventuels travaux de rénovation.
Pour estimer plus précisément le taux de rendement d’un bien locatif, il faut également tenir compte des frais et des charges. Ainsi, pour calculer le taux de rendement locatif net, il faut déduire du loyer les taxes, les frais de gestion et les charges qui ne sont pas imputables aux locataires. Les primes d’assurance sur les loyers impayés et les intérêts du crédit immobilier doivent également être déduits. Par conséquent, la formule permettant de déterminer le taux de rendement net est la suivante :
(Loyer annuel) – (charges et frais) / (valeur d’acquisition) + (intérêt sur le prêt) x 100.
Les paramètres qui influencent le rendement locatif
Le rendement locatif varie d’un endroit à l’autre. Si une propriété est située dans une zone où le marché locatif est actif, le prix d’achat sera beaucoup plus élevé. Dans ce cas, la rentabilité de la location sera plus faible. D’autre part, le risque de vacances locatives est plus faible pour ces biens. Ceci, parce que la demande dépasse généralement l’offre, ce qui permet aux propriétaires de trouver plus facilement des locataires pour leurs biens. Par conséquent, la rentabilité locative est plus élevée.
D’autre part, les propriétés qui sont vacantes pendant plusieurs mois par an ont tendance à être moins rentables. Par exemple, si un bien dont le rendement est estimé à 6 % est vacant pendant deux mois de l’année, le rendement locatif tombe à 5 %. Afin de réduire au maximum le taux d’inoccupation, le prix au m² doit également être pris en compte. En effet, les propriétés situées dans des zones populaires peuvent obtenir un meilleur rendement si les loyers sont plus modestes afin de faciliter la recherche de locataires.
Enfin, il est difficile de définir le bon rendement pour un investissement locatif en général. Ceci, parce que les rendements locatifs varient fortement en fonction du bien acheté, de son emplacement, des frais, des taxes et du coût du crédit. Il existe des différences significatives entre les villes. Les grandes villes comme Paris et Lyon ont des prix d’achat de l’immobilier plus élevés et donc des rendements bruts plus faibles que les petites villes régionales.