Parmi les nombreuses sociétés qui sont créées chaque année en France, figurent les SCI. Étant donné que le secteur immobilier soit l’un des plus rentables, ils sont de plus en plus, c’est personnes qui se mettent ensemble pour la concrétisation d’un tel projet. Les entreprises sont créées en fonction des activités qu’elles doivent mener.
Ceci, grâce à l’existence des différentes formes juridiques de sociétés créées par la loi. Pour les activités immobilières, la SCI est l’un des statuts à choisir par les investisseurs. Cette forme particulière de société dispose des règles et formalités à remplir pour sa création. Découvrez dans ce billet, le processus création d’une SCI.
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Présentation de la SCI
La société civile immobilière (SCI) est le statut d’une entreprise créée dans le but d’exercer une activité immobilière. Dans son exercice, elle peut acheter, gérer ou louer des biens immobiliers, ou encore construire un immeuble et assurer sa location. si donc vous souhaitez savoir comment créer une SCI (société civile immobilière), vous le saurez dans cet article, mais avant, voici les activités que ce type d’entreprise n’a pas le droit d’exercer.
- de pratiquer une activité commerciale
- d’acheter et de revendre de façon régulière des biens immobiliers,
- de se lancer dans la location saisonnière.
En fonction de l’activité que vous désirez exercer, vous pouvez choisir le type de SCI entre : la SCI professionnelle qui vous permet l’acquisition des locaux professionnels ou du siège de votre société, la SCI familiale qui fonctionne se l’acquisition ou la gestion commune d’un ou de plusieurs biens immobiliers, la SCI construction vente qui consiste en la revente d’un bien immobilier suite à sa construction par la société, celle de la jouissance à tout partage et celle d’attribution. Autant qu’ils sont, ils disposent d’un fonctionnement distint.
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En outre, la SCI quelle qu’elle soit, vous permet de disposer d’un bien immobilier appartenant à votre patrimoine, en dehors de celui qui vous lie à vos associés. Sa création nécessite obligatoirement l’implication d’au moins deux personnes (physiques ou morales) pour une gestion collective.
Les préalables à la création d’une SCI
Pour créer une SCI, quelques conditions s’imposent, notamment par rapport aux associés. Deux ou plusieurs personnes peuvent se constituer pour ce projet, quel que soit le lien d’affiliation. Toutes les personnes consentantes au projet peuvent créer une société ayant pour objet l’exercice d’une activité immobilière. Aussi l’âge n’est pas important dans cette forme de société. Le mineur émancipé ou non peut être un actionnaire, puisqu’il est inscrit par son représentant légal (parent ou tuteur).
La procédure administrative pour la création de la SCI
La création de la SCI (société civile immobilière) nécessite une procédure longue et complexe qui comporte : la rédaction des statuts, la constitution du capital social suivie de son dépôt, la publication de la société par un journal, l’immatriculation et l’enregistrement de la société.
La rédaction des statuts
La phase rédactionnelle annonce le début des procédures administratives en vue de la création d’une SCI. C’est un document qui représente la source du fonctionnement et des directives de l’entreprise à créer.
Il peut être rédigé par l’ensemble des associés, vu l’importance de son contenu. Pour mieux s’y prendre, des modèles sont disponibles sur internet. L’usage des exemplaires du statut d’une SCI déjà créée est également une option pour créer le vôtre. Cependant, vous devez prendre soin de modifier minutieusement les informations importantes, sur celles liées à l’identité de l’entreprise.
Il s’agit notamment des précisions sur la dénomination de la société, son objet social, sa forme juridique, l’identité des associés, les précisions liées au capital, l’idée du ou des gérants, les informations sur la tenue des assemblées et réunions, la durée de vie de la société, etc…
Le statut peut également préciser les par des actions de chaque associé, les conditions de cession des parts, de la dissolution ou de la liquidation de l’entreprise, ainsi que la date d’ouverture et de fermeture de chaque exercice social. Il est prudent de confier la rédaction du statut à un titulaire en droit. La société ayant pour vocation l’exercice d’une activité immobilière, les services d’un spécialiste en droit immobilier serait très utiles.
Le capital social et son dépôt
Le capital est l’ensemble des apports en nature et en numéraire réalisés par chacun des associés. Ce qui leur permet d’avoir des parts sociales en contrepartie dans la société.
Le montant du capital est ensuite versé à la banque pour recevoir une attestation de dépôt. Ce document servira de pièces dans la procédure d’immatriculation de la SCI. Lors du dépôt du capital social à la banque, la société est tenue d‘ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de l’entreprise si la somme est importante. Même si aucun moment n’est légalement imposé légalement, un capital conséquent témoigne du sérieux de la structure autres des potentiels partenaires et des structures de prêts.
La phase de la publication légale
Suite au dépôt du capital social, l’entreprise demande les services d’un journal spécialisé pour publier la création en cours de la société. En effet, c’est une phase administrative obligatoire qui a aussi pour avantages d’annoncer aux publics qu’une SCI sera créée dans les prochains jours. Une publicité qui aura sûrement un impact marketing sur votre société. Cette phase s’effectue avec les détails sur l’identité et le siège de la société. Vous entrerez en possession d’une attestation de parution suite à la publication.
La phase d’immatriculation
Il s’agit là, de l’une des dernières phases administratives dans le processus de création de la SCI. Pour son immatriculation, l’entreprise fournira un dossier comportant des documents reçus lors des précédentes phases. Il s’agit précisément l’attestaton de dépôt, et celle de parution dans le journal de publication. L’exemplaire de l’original des statuts, une déclaration de non condamnation du gérant, ainsi qu’une pièce justifiant l’occupation de vos locaux figurent également dans les documents à déposer pour immatriculer la SCI.
Le dossier complet est à déposer auprès du greffe par un canal de votre choix ( un dépôt par courrier postal, un dépôt physique au greffe, ou un dépôt effectué en ligne par l’intermédiaire d’une plateforme juridique). Ce dernier est un moyen plus pratique et efficace. Le greffe dispose d’un délai de 24h pour étudier votre dossier pour lancer l’édition de la pièce qui prouve l’existence de votre entreprise. Il s’agit de son extrait Kbis qui constitue sa carte d’identité et son numéro Siren.
Les dépenses inhérentes à la création de la SCI
Les dépenses liées à la création de société civile immobilière sont multiples, depuis la rédaction du statut. Quand ce dernier service est rendu par un professionnel, c’est à dire un avocat ou un expert comptable, elle dépense environ 1500 euros.
La constitution de capital social est aussi une dépense importante. Cependant, il revient à l’entreprise de le définir selon ses objectifs. La phase de publication légale coûte à la société 185 euros, sauf à Réunion et à Mayotte où elle s’élève à 222 euros. Pour la dépense liée à l’immatriculation, prévoyez un montant autour de 100 euros.
Fonctionnement de la SCI
Le fonctionnement de la SCI est défini par les statuts de la société. La gestion de la SCI dépend des décisions communes prises dans ce sens par les associés. Ainsi, ils peuvent décider d‘engager un ou plusieurs gérants pour assurer la gestion. Le gérant peut être une personne interne ou externe à l’entreprise. Une gestion quotidienne peut également être décidée. Si le gérant est une personne extérieure à l’entreprise, ils décideront des conditions dans lesquelles il peut aspirer à faire partir des associés.
L’autre aspect dans le fonctionnement de cette société se situe au niveau de la gestion des dettes. L’une des particularités de la SCI voudrait que les associés soient indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels. Ce qui veut dire que les créanciers peuvent imposer à ceux-ci le remboursement d’une dette sur leur patrimoine personnel en cas de difficulté financière de l’entreprise.
Les avantages et inconvénients d’une SCI
Plusieurs points positifs amènent les investisseurs à opter pour ce statut juridique. Bien que la souplesse de fonctionnement de la SCI soit souvent soulignée, son réel avantage réside sur l’aspect fiscal et la transmission du patrimoine.
En effet, les fondateurs de cette société ont la possibilité de choisir entre la soumission à l’impôt sur les revenus, ou l’impôt sur les sociétés. Ce qui constitue un avantage d’optimiser l’imposition sur les revenus de chaque associé, suivant leur tranche d’imposition. Quant à la transmission du patrimoine, ce sont les parts qui sont léguées à la descendance. Les associés ayant inclus leurs enfants en tant qu’associé, ont plus de facilité à transmettre leur part le moment venu.
Il faut aussi ajouter la gestion commune des investissements dans la société. Ce qui réduit les charges industrielles. Les frais d’investissement à payer sont définis en fonction des parts de chaque associé. L’avantage de fonctionner ensemble permet à cette société de nouer plus facilement des partenariats ou encore d’avoir l’accord des banques en cas de prêt. En ce qui concerne les inconvénients, ils se résument à la lourdeur dans les démarches de création, la convocation d’assemblées générales annuelles et les tâches obligatoires liées à la comptabilité.
En définitive, la société civile immobilière (SCI) est un statut qui permet à une entreprise d’exercer des activités immobilières. Pour sa création, cette forme de société impose un nombre minimum de deux associés. Sa procédure de création est assez longue, partant de la rédaction des statuts à la l’immatriculation. L’obtention de l’extrait de Kbis confirme l’existence de la société. Cette complexité de la procédure constitue l’un des inconvénients de la SCI. Cependant, il apporte un nombre important d’avantages à considérer.