Sept années. C’est le délai moyen avant qu’un foyer ne décide de tourner la page de sa résidence principale. Mais derrière ce chiffre, une interrogation bien réelle : la revente sera-t-elle synonyme de gain ou de perte ? Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier jouent en faveur de l’acheteur : on rembourse une belle part du capital dès les premiers mois. Selon les chiffres d’août 2020, deux années pourraient suffire pour récupérer l’apport initial.
Attendre d’avoir absorbé les frais d’achat : un passage obligé
Regardons de près une opération concrète : un couple s’offre un bien ancien pour 230 000 €. Entre frais de notaire et taxes, l’addition grimpe à 249 000 €. Avec 19 000 € d’économies en poche, ils empruntent donc la différence, soit 230 000 €.
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L’été 2020, le taux moyen sur 20 ans s’établissait à 1,21 % (source : CSA/Crédit Logement). Pour leur crédit, cela se traduit par 1 079 € mensuels. En ajoutant une assurance à 0,40 % (76 €/mois), la mensualité atteint 1 155 €.
Au bout d’un an, s’ils décident de vendre et trouvent preneur à 230 000 €, ils doivent encore 219 773 € à la banque, plus environ 1 300 € de pénalités pour remboursement anticipé (soit environ six mois d’intérêts).
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Au final, leur compte affiche : 230 000 €, 219 773 €, 1 300 € = 8 927 €.
Comparer les mensualités de prêt : quelques repères
| 5 000 € sur 4 ans | 10 000 € sur 5 ans | 20 000 € sur 7 ans | ||
|---|---|---|---|---|
| Banque Casino | 127 €/mois | 182 €/mois | 287 €/mois (VN) | Voir |
| Cetelem | 117 €/mois | 182 €/mois | 278 €/mois | Voir |
| Cofidis | 127 €/mois | 191 €/mois | 287 €/mois | Voir |
| Yelloan | 115 €/mois | 186 €/mois | 287 €/mois | Vue |
| Cofinoga | 117 €/mois | 182 €/mois | 278 €/mois | Afficher |
Comparaison des mensualités pour un prêt personnel de 5 000 € sur 4 ans, 10 000 € sur 5 ans et 20 000 € sur 7 ans. Assurance emprunteur non comprise. Pour Banque Casino, la mensualité sur 84 mois s’applique à un prêt véhicule neuf. Données relevées le 8 septembre 2020.
Plusieurs leviers permettent de moduler vos mensualités :
- Allonger la durée de remboursement
- Regrouper toutes vos dettes
Les tarifs affichés proviennent de notre partenaire AWIN et du site Yelloan. Les montants sont arrondis. Selon votre situation et votre simulation, les montants peuvent varier. À quand remonte votre dernière vérification de vos crédits ?
- Il est possible de maintenir la même durée tout en allégeant la charge mensuelle
- Le regroupement de dettes s’adresse aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires
- En négociant un meilleur taux, on peut y gagner sans nécessairement rallonger la durée du crédit
- Ce fonctionnement s’applique à tous, quel que soit le statut : propriétaire ou locataire
- Si la durée du crédit reste la même, l’opération devient encore plus pertinente
Dans notre exemple, le couple avait investi 19 000 €. Après la vente, il leur reste 8 927 € : la perte s’élève donc à 10 073 €.
Combien de temps avant de retrouver son apport ?
Pour éviter d’y laisser des plumes lors de la revente, il faut attendre d’avoir remboursé assez de capital pour récupérer sa mise de départ.
Le calcul se base sur le minimum de capital restant dû, selon cette formule :
valeur de revente, apport personnel, intérêts des 6 premiers mois = capital restant dû minimum
Les indemnités de remboursement anticipé correspondent au plus faible des deux : 3 % du capital restant ou 6 mois d’intérêts. En début de prêt, les intérêts pèsent lourd, donc raisonner sur les 6 premiers mois assure une estimation solide.
Reprenons notre couple avec ses 19 000 € d’apport :
- Valeur de la revente : 230 000 € (on fait l’hypothèse d’une stabilité des prix, pour la clarté)
- Apport à récupérer : 19 000 €
- Pénalités de remboursement anticipé : 1 300 € (approximation correspondant à 6 mois d’intérêts, selon l’amortissement)
Le seuil à atteindre devient : 230 000 €, 19 000 €, 1 300 € = 209 700 €
En consultant le tableau d’amortissement : au 24e mois, le capital restant dû descend à 209 422 €. Deux ans suffisent donc, dans ce scénario.
Le jour venu, une revente à 230 000 € permet de solder le prêt (209 422 €) et de régler la pénalité (1 300 €). Le couple récupère alors 19 278 €.
Vendre sans perte : penser au coût global
Un calcul rigoureux ne s’arrête pas au simple remboursement de l’apport. Pour avoir une vision complète, il faut aussi comparer le coût du crédit par rapport à un loyer équivalent.
Certains iront plus loin, estimant qu’il faudrait attendre que le gain couvre aussi le coût total du crédit, pas seulement la mise de départ.
Du côté des économistes, on rappellera que l’objectif peut être d’obtenir un retour au moins égal à l’apport actualisé de l’inflation, ce fameux euro « réel ». Ou mieux encore, un rendement comparable à un placement sécurisé type assurance vie.
L’inflation, pour mémoire, s’établissait à 0,8 % en juillet 2020 (source : INSEE).
Pour ceux qui s’apprêtent à revendre, l’enjeu minimum reste de récupérer la somme investie. Mieux : un crédit remboursé sans incident offre un excellent point de départ pour renégocier ou solliciter de nouveaux financements ailleurs.
Ceux qui savent attendre, calculer et négocier transforment la revente en tremplin, pas en épreuve. La clé : ne pas laisser filer le bon moment.
