Reconnaître un habitat insalubre et comprendre ses conséquences

Un mur lézardé, une odeur de moisissure tenace, des fils électriques à nu. Ces indices ne trompent pas : derrière la façade, l’insalubrité rôde. Un logement peut mettre en péril la santé ou la sécurité de ses habitants, parfois même celle du voisinage. Mais pour qualifier un habitat de malsain, il faut s’appuyer sur des critères précis. Voici comment repérer un logement insalubre, comprendre la marche à suivre pour signaler la situation, et mesurer l’impact de cette procédure sur le bail.

Résumé :

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1. Logement malsain VS indécent : comprendre la nuance

2. Déclarer un logement malsain : la marche à suivre

   1. Évaluer l’état du logement : 29 critères à passer au crible

   2. Logement hors critères d’insalubrité : la responsabilité du maire

   3. Logement reconnu insalubre : la responsabilité du préfet

3. Conséquences d’une procédure d’insalubrité sur le bail

Logement malsain : la nuance avec le logement indécent

Avant d’aller plus loin, il convient de distinguer deux notions souvent confondues. L’indécence et l’insalubrité désignent deux stades de dégradation différents. L’indécence arrive en amont : un logement indécent ne répond pas à certaines normes, mais n’est pas forcément dangereux. À l’inverse, un logement malsain est systématiquement aussi indécent, mais franchit un cap supplémentaire : il met en jeu la santé ou la sécurité. La bascule s’opère ici.

Habitat indécent : ce que dit la loi

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de remettre au locataire un logement décent. Concrètement, il s’agit de vérifier que le logement :

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• ne présente pas de danger manifeste pour la santé ou la sécurité physique du locataire
• répond à un seuil minimal de performance énergétique (protection contre les courants d’air, aération adaptée, conformément au décret n°2017-312 du 9 mars 2017)
• comporte les équipements nécessaires à un usage d’habitation (eau chaude et froide, chauffage, etc.)
• respecte une surface habitable minimale : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume de 20 m³

Si le logement fait défaut sur un de ces points, il est qualifié d’indécent.

Habitat malsain : quand la santé est en jeu

L’article L1331-26 du Code de la santé publique est formel : le logement est insalubre lorsqu’il représente un risque constant et réel pour la santé ou la sécurité des occupants, ou des voisins, du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.

Un exemple concret ? Un tableau électrique défectueux qui menace de provoquer un incendie. Là, le danger n’est plus théorique.

À noter : même un logement en construction ou inoccupé peut être déclaré insalubre.

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Déclarer un habitat malsain : mode d’emploi

La première étape appartient au locataire : il doit signaler les problèmes sanitaires au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse ou action de sa part, il faut ensuite prévenir la mairie dont dépend le logement, par écrit, téléphone ou tout autre moyen. C’est alors que l’insalubrité va être évaluée.

Évaluer l’état du logement : 29 critères à examiner

Le Service Municipal d’Hygiène (ou l’Agence Régionale de Santé) intervient pour visiter le logement et dresser un rapport circonstancié. Leur grille d’analyse s’appuie sur la circulaire ministérielle n°293 du 23 juin 2003.

Voici les grands facteurs pris en compte lors de cette évaluation :

• L’éclairage naturel des pièces
• Les structures principales : organisation intérieure, surface habitable, hauteur sous plafond, isolation phonique et thermique, état général
• Les risques particuliers : sécurité des installations de combustion (gaz, chauffage), présence de substances toxiques (plomb, amiante), prévention des accidents
• Humidité et ventilation : qualité de l’aération des pièces sèches et humides, présence de traces d’humidité
• Les équipements : alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, sanitaires
• Utilisation et entretien : propreté, taux d’occupation, surpeuplement éventuel

→ Calculer le coefficient d’insalubrité

Chaque critère reçoit une note :

• 0 : bon
• 1 : médiocre
• 2 : mauvais
• 3 : très mauvais

Cette note est multipliée par un coefficient (entre 1 et 8) selon le poids du critère. Pour certains éléments, comme l’absence de réseau de gaz, une case spécifique « Absence » sera cochée.

Si la case « DANGER ! » est activée, l’intervention devient impérative.

Exemple d’évaluation pour les deux premiers facteurs

Le coefficient d’insalubrité est la somme des notes obtenues divisée par la somme des notes maximales possibles sur les critères évalués.

→ Interpréter le résultat

En fonction du coefficient retenu :

• Entre 0 et 0,3 : certaines failles sont constatées, mais elles ne justifient pas une déclaration d’insalubrité
• Entre 0,3 et 0,4 : la situation bascule, le rapport conclut à un état potentiellement insalubre
• Au-delà de 0,4 : l’insalubrité est caractérisée de façon générale

Attention : un coefficient proche de 1 révèle une situation dangereuse.

Cependant, cette grille reste un outil d’aide à la décision. L’évaluation prend en compte d’autres éléments (urgence, gravité du risque), au cas par cas.

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Logement non reconnu insalubre : la responsabilité du maire

Si le rapport exclut l’insalubrité mais relève des infractions au Règlement Sanitaire Départemental, le dossier passe entre les mains du maire. Celui-ci adresse une mise en demeure au bailleur, détaillant les travaux à réaliser dans un délai déterminé.

Si le propriétaire ne s’exécute pas ou agit partiellement, le maire ne peut pas faire réaliser les travaux de force. Il dresse alors un procès-verbal d’infraction qu’il transmet au Procureur.

Attention : chaque infraction expose le bailleur à une amende de 450 €.

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⬆ Logement reconnu insalubre : la responsabilité du préfet

Lorsque le rapport conclut à l’insalubrité, le dossier est transmis au préfet.

Le préfet dispose de 2 mois à compter de la réception du rapport pour consulter la commission compétente (environnement, santé, risques technologiques).

Le propriétaire est informé par lettre recommandée de la tenue de la commission au moins 30 jours avant la réunion, pour lui permettre de présenter ses observations.

Sur la base de l’avis rendu, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable ou réversible. Ce document est notifié au propriétaire par lettre recommandée et affiché en mairie.

→ Arrêté d’insalubrité irrémédiable

Ce type d’arrêté est pris si :

• aucune solution technique ne permet de remédier à l’insalubrité
• ou la reconstruction coûte moins cher que les travaux nécessaires

L’arrêté s’accompagne d’une interdiction définitive d’occupation, qui prend effet à l’issue du délai fixé (maximum un an).

→ Arrêté d’insalubrité réversible

Lorsque des travaux peuvent supprimer l’insalubrité, le préfet détaille les interventions et le calendrier à respecter. Il est interdit d’occuper le logement pendant les travaux.

En cas de manquement du propriétaire, une mise en demeure lui accorde un mois pour agir. À défaut, il s’expose à une astreinte pouvant grimper à 1 000 € par jour de retard.

Si le propriétaire persiste, le maire ou le préfet peut faire exécuter les travaux à sa place, mais à ses frais, majorés d’intérêts.

Attention : refuser d’exécuter les travaux expose le bailleur à un an de prison et 50 000 € d’amende.

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Habitat malsain : quelles conséquences pour le bail ?

La qualification d’insalubrité bouleverse la vie du locataire comme celle du propriétaire : loyers, durée du bail, obligations… tout se trouve impacté.

Suspension du paiement des loyers

Si l’arrêté est réversible, le paiement des loyers est suspendu pendant la durée des travaux. Dès le mois suivant l’affichage de l’arrêté en mairie ou sa notification au propriétaire, le locataire n’a plus à régler son loyer. La suspension prend fin au premier jour du mois suivant la notification de la levée de l’interdiction d’occuper le logement.

Pendant cette période, les aides au logement (CAF) sont également suspendues.

Attention : le propriétaire ne peut pas exiger le paiement des loyers non perçus pendant la suspension une fois les travaux achevés.

En cas d’arrêté irrémédiable, la suspension des loyers est totale et définitive.

Le locataire reste toutefois tenu de payer les charges locatives prévues au contrat.

Mise à terme du bail

Si le logement fait l’objet d’une interdiction permanente d’occupation, le bail se termine :

• à son échéance
• ou au départ du locataire
• ou au terme fixé par l’arrêté

À savoir : en cas de logement insalubre, le locataire n’est pas tenu de respecter un préavis pour quitter les lieux.

En cas d’interdiction temporaire, la durée du bail est prolongée du temps nécessaire à l’exécution des travaux.

Exemple : Un bail qui devait se terminer le 30 septembre 2019 sera prolongé jusqu’au 31 mars 2020 si la période de travaux est de six mois.

Hébergement et relogement du locataire

En cas d’interdiction temporaire, le propriétaire doit proposer au locataire un hébergement provisoire. Tous les frais (recherche, loyer, charges) sont à sa charge.

Si l’interdiction est définitive, il doit présenter des offres de relogement. Le loyer du nouveau logement reste à la charge du locataire, mais le propriétaire est tenu de lui verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer pour couvrir les frais de déménagement.

Attention : un propriétaire qui refuse de reloger son locataire alors qu’il en a la possibilité risque 3 ans de prison et 100 000 € d’amende.

Si aucun hébergement ou relogement n’est proposé, le préfet prend le relais et assure la mise à disposition d’un logement, aux frais du propriétaire et avec intérêts.

Attention : si le locataire refuse sans raison valable les solutions proposées, il peut être expulsé.

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