Réalisez l’évaluation de votre bien immobilier
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Différence entre la valeur marchande et la valeur compilée dans l’immobilier
Très souvent, le premier reflex au moment de l’évaluation de sa maison, est de prendre son prix d’achat, d’y ajouter les honoraires de notaire, les intérêts payés sur la période pour le plus méticuleux, et les coûts du travail effectué pendant la période de détention, le tout mélangé et arrondi à ce que l’on pense de la hausse de prix (inflation immobilière).
Résultat, il est souvent surévalué…
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Pourquoi valoriser votre maison n’est pas seulement une compilation des coûts ?
Premièrement, parce que l’inflation immobilière française entre 2006 et 2016 (hors Paris) est proche de zéro (elle est parfois négative selon la ville !) — Sources : Insee.fr et inflation en France.
Deuxièmement, pourquoi serait-il logique de le faire d’évaluer ma maison et pas ma voiture ? Cependant, tout le monde convient que mon petit 1990 AX, 120,000 km sur le compteur, sur lequel j’ai fait refaire les freins 4 fois, la transmission, les pneus, le corps 3 fois, et l’allumage ne vaut évidemment pas la somme cumulée du travail effectué ajouté au prix d’achat (pour les curieux, le résultat du calcul 6 390€ tout de même !).
Si dans le cas de ma voiture cette méthode d’évaluation ne fonctionne pas, car elle est usée et souffre aujourd’hui de la comparaison de nouveaux modèles,il faut comprendre que c’est la même chose avec ma maison des années 1960-70-80-90. Il souffre également de la comparaison de la nouvelle construction (ce que nous appelons lavaleur verte d’une propriété ).
Enfin, cette méthode de calcul n’est pas celle d’un prix de vente mais d’un prix de revient. Les comptables feront la différence, pour d’autres ce prix sera utilisé pour calculer votre gain potentiel immobilier, et non votre prix de vente .
Pourquoi l’immobilier croit-il constamment dans certains quartiers ?
Tout simplement parce que c’est le prix du quartier qui augmente, en d’autres termes, c’est le prix du terrain qui augmente en fonction de sa proximité avec les commerces, les écoles, les stations de métro, le tram ou le bus, parce quece qui est confortable et rare est cher.
Oui, mais j’ai acheté à ce prix…
Nous ne voulons pas vendre à perte, mais nous sommes dans un monde où le prix du marché est le prix auquel il se vend !
Comment déterminer simplement votre prix de vente ?
Donc, vous devez regarder les choses sous un angle différent, combien cela vaut vraiment ? A quel prix les gens sont-ils prêts à acheter ma maison dans un délai raisonnable ?
Ici sont les 3 méthodes que nous, professionnels de l’immobilier, utilisons quotidiennement mais qui sont si simples que tout le monde peut les utiliser (calculatrice autorisée !).
Ce qui fera la différence entre une estimation au bon prix et les autres, c’est l’objectivité ! Parce que même pour un professionnel, il n’est jamais facile d’être impartial.
Et c’est sur ce point que l’équipe CommentVendresAmaison.fr est fière de dire que 100% de nos clients, en 2017, ont vendu au prix estimé, jamais en Under it !
Comment évaluer un bien immobilier ? Méthodes d’estimation
Ces méthodes, sont celles utilisées par les professionnels de l’immobilier (experts immobiliers, agents immobiliers et notaires) et servent à la fois les acheteurs et les vendeurs, le reste est une histoire de négociation.
Évaluation immobilière par comparaison :
Cette méthode est très utile lorsqu’une propriété est située dans une zone urbaine ou près de la périphérie, car elle est basé sur les prix d’autres propriétés similaires également à la vente.
Pour qu’une propriété soit considérée comme « similaire », il y a 3critères principaux :
- Type (T2, T3, T4, etc.)
- la superficie du bien (et le terrain, le cas échéant) ;;
- L’ emplacement, les marchandises doivent être situées dans une zone voisine.
Si l’un de ces trois critères n’est pas validé, l’estimation ne sera pas la plus exacte , mais elle peut servir de base. D’où l’importance d’utiliser plusieurs méthodes pour les affronter.
Comparer deux biens immobiliers
Pour cela, il existe un site Web fiable et facile à utiliser appelé www.castorus.com. Ce site gratuit vous permet de lister toutes les annonces immobilières publiées en filtrant le tout avec nos critères. Simple et efficace, il suffit de sélectionner le code postal souhaité, type, zone et éventuellement d’autres critères spécifiques à votre maison ou appartement. C’ est simple, prétendre que vous cherchez à trouver votre propriété.
Une fois la liste en face de vous, vous avez votre affaire immobilière en main, vous facturer pourcalculer le prix moyen/m² de l’immobilier dans votre secteur. De cette façon, vous déterminerez un prix moyen pour votre maison ou appartement. Ensuite, en fonction des services, des travaux ou des rénovations à effectuer, vous pourrez ajuster le prix à la hausse ou à la baisse .
Enfin considérer ces prix comme des prix « avant » la négociation. Autrement dit, les prix affichés sont rarement ceux qui sont réalisés à la fin , pour avoir une idée honnête du prix de votre maison ou appartement vous devez les abaisser d’environ 5% (négociation moyenne trouvée en France par www.commentvendresamaison.fr ).
C’ est le première façon simple et efficace d’évaluer votre maison. Encore une fois attention, le seul piège, soyez objectif !
Rappelez-vous que votre décoration, et les goûts en général, ne sont pas toujours ceux de vos acheteurs potentiels, et que la décorationrose de bonbonsoula cabane de jardinque le monsieur a faite de ses propres mains pendant 2 moisne sont pas des éléments de différenciation.
Évaluation immobilière par capitalisation
C’ est quelque chose qui plaira à quiconque aime les méthodes cryptées implacables. Cette méthode simple est préférée par les investisseurs immobiliers à la recherche de rentabilité.
Le principe est fondamental, nous estimons une propriété en fonction de son potentiel locatif (sa capacité à être loué à un bon prix et rapidement) .
Commençons par la base, avec le montant d’un loyer net du propriétaire (le loyer effectivement reçu par le propriétaire). Pour déterminer ce montant, vous pouvez procéder par comparaison sur la base des prix de location dans les environs (leboncoin.fr et betteruragents.com sont de très bons indicateurs).
En tant qu’investisseur, je cherche à obtenir une rentabilité annuelle comprise entre 3,5% et 5,5% (après impôts fonciers) et mes impôts fonciers représentent généralement entre 1,5 et 2 mois de loyer net .
N.B. : Plus on s’éloigne du centre de la ville, plus la rentabilité est intéressante, mais plus le risque d’une vacance locative (absence de locataire) est grand. Notre conseil : il suffit de procéder pour un premier investissement.
Par conséquent, le calcul est le suivant :
PRIX DE MON PREUVE= LOUANELS NETS/REE
Exemple concret : Un T2 de 42m² Avenue de Muret à Toulouse, loué 480€ /mois charges de copropriété déduites.
480€ (loyer effectivement perçu) x 10 (parce que les taxes foncières coûtent 2 mois de loyer net)
________________________________________________________
5% (mon exigence de rentabilité pour cet investissement)
= 96 000€
Plus d’explications :
Le loyer net du propriétaire est le montant effectivement perçu,c’est ce que j’ai laissé après le paiement des frais de copropriété et/ou de gestion locative (les fameux frais d’agence). Donc, c’est le rendement net avant impôts , c’est ce que je gagne chaque mois, et cela peut être utilisé pour rembourser mon crédit.
Je multiplie par 10 : Pourquoi ? Parce que je vais devoir payer ma propriété taxes et la régularisation des frais de syndic si c’est un condominium, l’ensemble des formes entre 1,5 et 2 mois de loyer environ.
Je divise par 5% : Selon les quartiers, c’est une moyenne de l’exigence des investisseurs dans l’immobilier. Il s’agit d’un chiffre moyen qui peut varier selon que vous êtes proche ou non du centre-ville. Cela doit respecter une sorte d’équilibre avec le « risque de vacance locative » (le risque étant plus grand de ne pas louer votre propriété en périphérie plutôt que dans le centre-ville).
Cette formule est très simple, elle est faite pour que tout le monde puisse calculer, elle donne le prix de l’immeuble,c’est l’évaluation d’un actif (au sens financier du terme),c’est donc la valeur que je suis prêt à lui donner en tant qu’investisseur .
Cependant, cette méthode a une limite, dans un secteur très éloigné ou avec une exigence de rentabilité, il perd de la cohérence et tend à donner des prix extrêmes.
Évaluation historique ou de la valeur marchande
Cette méthode est plus ancienne, c’est généralement la méthode des notaires et des banquiers, elle vaut la peine d’être expérimentée. Il s’agit d’une valeur conservatrice basée sur les transactions déjà effectuées.
La première solution est d’obtenir les valeurs comptables le 1er janvier qui vous donneront tous les prix en fonction de la nature de la propriété (appartement ou maison), de son emplacement (ville par ville) et de son état (neuf, ancien ou à rénover).
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Deuxièmement, vous pouvez demander à votre notaire préféré un extrait des dernières transactions en donnant des critères similaires à ceux de votre propriété actuelle. Mais les notaires n’ont pas toujours le temps ou le désir de communiquer ce genre d’information gratuitement (qu’ils paient !)
Cependant, il existe un troisième solution, moins connue, avec un site que tout le monde utilise au cours de l’année :www.impots.gouv.fr. Et oui sur ce site il y a des informations précieuses pour estimer votre propriété avec cette méthode.
Le chemin :
Données publiques ► Rechercher des transactions immobilières pour estimer ma propriété.
Acceptez les Termes et Conditions.
que vous avez à faire est de rechercher une propriété avec vos critères et de donner un délai. Attention, ce fichier n’est pas toujours complet et il est souvent recommandé deprendre un périmètre assez large (1 km) et une période de recherche d’un an Tout ce .
la suite, l’exploitation des résultats est simple, il suffit de calculer une moyenne des prix au mètre carré avec des propriétés similaires et d’en déduire un prix total Par .
La limite de cette méthode est qu’elle peut parfois manquer de dynamisme, en cas d’augmentation soudaine de prix du marché, il a tendance à sous-estimer l’immobilier (ce n’est pas pour rien que les banquiers l’utilisent comme un « garde-corps » ).
Par conséquent, il est toujours recommandé de le combiner avec d’autres méthodes.
Ce qu’il faut retenir d’une estimation de l’immobilier
Par conséquent, toutes les méthodes d’évaluation des biens ne sont pas parfaites , d’autant plus que si le bien concerné est atypique, l’approximation sera compliquée.
Cependant, ces méthodes combinées permettent de « dessiner » l’esquisse d’un prix cohérent et de déterminer une fourchette plus large pour l’estimation de votre propriété.
En tant que professionnels, nous appliquons des coefficients à ces trois méthodes selon le bien. Rien de secret, mais comme ce n’est pas une méthode générique, c’est l’expérience qui fait la différence .
D’où le rôle d’un professionnel qui peut vous être utile 😉
Pour mieux comprendre ces méthodes d’évaluation immobilière :
Pour tous les curieux qui souhaitent avancer pour évaluer leur immobilier et veulent devenir autonomes, nous vous conseillons des travaux plus avancés qui vous permettront d’aller plus loin.
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Avec tout cela, vous avez toutes les infos pour commencer et estimer la valeur de votre maison ou appartement 😀
Votre nouvel ami dans l’immobilier !
MartinDecommentVendresamaison.fr
